Какую перепланировку не нужно узаконивать

Основные особенности реконструкции

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Запомнить

По результатам анализа положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики, можно сделать вывод о том, что в целом замена внутриквартирных инженерных систем переустройством не является и предварительного согласования с ГЖИ не требует.

Однако если в результате таких изменений, нарушается работа всей системы в целом, то у УО появляется возможность через суд понудить собственников устранить эти нарушения. При этом практика показывает, что в таких делах управляющей организации часто не удаётся доказать тот факт, что вмешательство в работу систем повлекло негативные последствия для остальных собственников.

Если уж такой спор назревает, то для начала необходимо обязательно провести экспертизу и понять, насколько изменения влияют на внутридомовую систему в целом и к каким неблагоприятным последствиям могут привести. Формально, даже если собственник без ведома УО переустроит всё внутриквартирное оборудование, но при этом на руках у него будет заключение эксперта, что от этого переустройства никто не пострадает, суд встанет на сторону собственника.

Автор — Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат»

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Особенности приобретения жилья с незаконной перепланировкой

В некоторых случаях, если покупатель занимался вопросом приобретения недвижимости самостоятельно и, при этом, уделял данному процессу недостаточно внимания, он может с удивлением обнаружить, что планировка его квартиры не соответствует тому, что указано в техпаспорте.

В такой ситуации заниматься вопросом узаконивания внесенных изменений придется уже новому владельцу. И рекомендуется начать процедуру как можно раньше. При этом, если на предыдущего собственника были наложены штрафы за самовольную перепланировку, он не сможет от них избавиться только потому, что он передал права собственности на жилье другому человеку. Да, новые штрафы уже будут относиться к новому собственнику, но старые оплатить все равно придется.

Согласование и узаконивание перепланировки – это сложные, долгосрочные и достаточно дорогие процедуры. При этом, далеко не всегда они завершаются так, как хочется заявителю. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях, которые следует учитывать для того, чтобы добиться нужного результата. Также, квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента как при согласовании перепланировки, так и при возможном обращении в суд.

Необслуживаемые модели

Не секрет, что многие автомобильные аккумуляторы не подлежат повторному восстановлению из-за своих конструктивных особенностей. Для автомобилистов, которые не хотят постоянно думать о текущем состоянии источника питания, такой вариант выглядит привлекательно. Однако большинство отечественных водителей привыкли самостоятельно следить за своим автомобилем и обслуживать его в гараже.

При желании осуществить демонтаж АКБ и восстановить его работоспособность достаточно применить определенные хитрости и инструменты.

Все внутренние узлы источника питания находятся в прочном корпусе. Если говорить о моделях обслуживаемого типа, у них присутствует открытый доступ к емкостям с жидким электролитом, поэтому мастер может запросто достать их, долить кислоту и провести ряд других мероприятий.

Что касается необслуживаемых устройств, они оснащены гладкой поверхностью, а вся верхняя часть находится непосредственно под крышкой, что защищает ее от технических загрязнений. Такая конструкция бывает съемной с защелками, или монолитной. В последнем случае она приварена к корпусу посредством термосварки. На закрытых АКБ часто присутствуют монокрышки.

Чтобы вскрыть необслуживаемый узел, необходимо подготовить несколько инструментов. Если крепление крышки находится на пазах, достаточно аккуратно расщелкнуть крепеж и выполнить демонтаж элемента. Возможно, для такой задачи нужно будет задействовать плоскую отвертку.

Если узел напрессован горячим способом, то снять его будет непросто. Любые неосторожные действия могут привести к повреждению детали, поэтому лучше отказаться от демонтажа этого элемента, чтобы сохранить его целостность. Но если такая возможность отсутствует, а изъятие обязательно, его осуществляют посредством отвертки, дрели или шила. Полностью снять крышку не удастся, но сделать несколько отверстий для дальнейшей работы вполне возможно.

Виды батарей, устанавливаемых на балконах и лоджиях

Если же ваше решение о переносе радиатора отопления на балкон является окончательным и твердым, и вы получили на него необходимую документацию и разрешения, вам следует озадачиться еще одним важным вопросом: выбором батареи подходящего вида.

На сегодняшний день, ассортимент продукции подобного рода, изготовленной из различных материалов, представленный на рынке, достаточно широк. В него входят батареи следующих классов:

При этом стоит отметить, что наибольший срок эксплуатации (около 35 лет) имеют отопительные батареи из чугуна, отличающегося высокой прочностью и долговечностью. Однако радиаторы такого типа имеют не очень высокую инерционность, то есть долго разогреваются и долго остывают.

Батареи из стали, которые принято разделять на два вида, в зависимости от конструкционных особенностей: трубчатые и панельные, прослужат порядка 10-15 лет. Их плюс: высокая теплоотдача. Причем, наибольшим спросом пользуются радиаторы панельного типа, обладающие отличными технологическими характеристиками и доступной стоимостью.

Стальные отопительные батареи трубчатого типа стоят на порядок дороже, зато они имеют более интересное дизайнерское решение и могут выпускаться в большом количестве вариантов цветов и размеров. В их числе отдельно стоит выделить изделия из нержавеющей стали, имеющие самую высокую стоимость и лучшие потребительские качества.

Средний срок службы у радиаторов из алюминия. Он составляет 15-20 лет. Их достоинства: оригинальный дизайн, минимальный вес, высокая теплопроводность и небольшие размеры. Благодаря этим преимуществам, алюминиевые секционные батареи, наряду с биметаллическими, являются наиболее популярными.

Важно: Алюминиевые радиаторы чувствительны к уровню PH теплоносителя, поэтому их рекомендуется устанавливать в частных домах с автономной системой отопления. Для городской квартиры наилучшим вариантом будут биметаллические радиаторы, стойкие к гидроударам, независимые от качества теплоносителя и имеющие хорошую теплоотдачу

Для городской квартиры наилучшим вариантом будут биметаллические радиаторы, стойкие к гидроударам, независимые от качества теплоносителя и имеющие хорошую теплоотдачу

Для городской квартиры наилучшим вариантом будут биметаллические радиаторы, стойкие к гидроударам, независимые от качества теплоносителя и имеющие хорошую теплоотдачу.

Рассчитать необходимое количество секций для батареи отопления на балконе можно следующим образом: площадь помещения делим на 2 (если планируется установка радиатора на балконе из алюминия) или на 1,5 (в случае использования биметаллической батареи). В итоге получаем нужное количество секций. При необходимости можно добавить одну-две секции, если вода в трубах недостаточно высокой температуры.

Монтаж радиатора

Самостоятельно провести все монтажные работы, не имея опыта, сложно. Для экономии средств и времени лучше пригласить для выполнения работы профессионального сантехника. Если этот вариант исключен, и работы будут проводиться самостоятельно, нужно подготовить рабочий инвентарь:

герметик;
кран Маевского;
сварочный аппарат;
регулирующие и отсекающие краны;
рулетка;
футорные гайки и заглушки;
плашка и тиски;
трубы;
перфоратор;
болгарка;
фитинги.

Подключение осуществляется по следующей технологии:

Подсоединение к основной трубе. Используя болгарку, делают небольшие разрезы с внешней стороны резьбы на трубах и скрепляют их фитингами, имеющими дополнительные ответвления. Для обеспечения гидроизоляции используют фум-ленту или паклю.
Через отверстия в стене проводят трубы, с нанесенной на них резьбой. За стену они должны выступать приблизительно на 8-9 см. Ко второму концу трубы крепится угловой фитинг, который должен занимать строго вертикальное положение в пространстве.
Вешают радиатор. Нужно на стене с помощью карандаша обозначить места, куда будут крепиться кронштейны. Используя перфоратор, в стене проделывают отверстие и закрепляют кронштейн.
Батарею крепят путем проложения шайбы из резины между деталями и кронштейном.
С помощью строительного уровня регулируют расположение радиатора.
Производится подсоединение подводки. От радиатора выводится две трубы длиной около 25-30 см, один конец подсоединен к батарее, а другой закрыт фитингом.
В завершение приступают к вертикальной установке труб, которые необходимы для подачи и отвода теплоносителя от радиатора. Их ввинчивают в готовые фитинги, все соединения обязательно должны быть герметичными.

Альтернативные варианты утепления лоджии

Батарея на балконе — опасное предприятие, которое потребует массы усилий и времени. И закончиться эта затея может неудачно. Благодаря современным технологиям, есть возможность утеплить лоджию альтернативными способами.

По качеству обогрева они ничуть не уступают классике, а некоторые даже превосходят ее:

Обогреватель — устаревший, но надежный и экономичный способ. Время устаревших воздушных пушек и подобных ему устройств прошло. Теперь обогреватели делают с участием инфракрасной пленки. Это значительно снижает потребление энергии. Подробнее в статье “отопление балкона“.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

были представлены не все документы;
представление документов в неуполномоченный орган власти;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

Перенос отопительных радиаторов при перепроектировке в ЮАО

Если вы решили заменить батареи отопления и вас устраивает их мощность и места расположения, а установить вы желаете те же, что и были до этого (к примеру, чугунные или стальные штампованные, или конвекторные обогреватели), то подобная замена не просит согласования. Если у вас есть желание переставить батареи централизованого отопления в иное место или поменять морально старые и некрасивые чугунные современными металлическими, то это уже считается перепланировкой, какая обязана быть согласована в Жилищной инспекции. Согласование проходит по плану, заверяемому во всех главных инстанциях и в районных теплосетях. Необходимо не забывать, что нельзя ставить приборы централизованого отопления на лоджии или балконе, даже в случае если они были присоединены в ходе другой перепроектировки к квартирные площади. Перепланировку такого рода не согласуют, а в случае самовольного подсоединения назначат штраф и заставят привести систему обогрева к прежнему виду.

Было бы глубоким заблуждением считать, сто в системе централизованого отопления течет вода. В действительности эта дьявольская смесь именуется тепловой носитель и представляет она раствор воды очень многих присадок и солей. Смысл состоит в том, чтобы тепловой носитель, проходя через котёл, по теплотрассам и по батареям, не оставлял накипи, как бы промывая регулярно систему обогрева, которая в составе одной только ТЭЦ для Южного района, к примеру, исчисляет тысячи километров трубо-проводов разных диаметров, десятки тысяч отопительных радиаторов и тысячи теплообменных пунктов. Но вода настолько мощный растворитель, что с каким то периодом поглощает металл, из которого это все хозяйство сделано, в одном месте, а осаждает на очень нешироких участках трубо-проводов и в отопительных радиаторах, установленных в жилых площадях. Проходит 30 лет и радиаторы из чугуна перестают согревать. Хозяин бежит в ДЭЗ и жалуется, что у него в квартире прохладно. В ДЭЗе ему отвечают, что время менять отопительные приборы. И здесь в голову ему приходит мысль про то, чтобы переставить вместе с этим батареи в друге место, а на всякий пожарный случай добавить к каждой по паре секций — ни с того ни с сего тоже не будут согревать. А в системах теплопроводов ему отвечают, что такую заявку они не сделают, пока не будет согласована перепланировочная работа.

Основные параметры

Вносимые изменения должны соответствовать определенным параметрам.

Не допускается следующее:

Нарушение условий проживания жильцов как в этой квартире, так и в соседних квартирах.
Внесение изменений в нормальную работу инженерных коммуникаций.
Ухудшение внешнего вида фасада здания.
Ухудшение прочностных характеристик несущих конструкций.

Если такие нарушения обнаружены, собственник будет оштрафован. Кроме того, выдается постановление о необходимости исправить допущенные нарушения.

Таким образом, существуют виды перепланировки и ремонтных работ, которые не требуют согласования. Необходимо заранее выяснить, требуется ли разрешение на конкретные виды работ, чтобы не быть оштрафованным.

Видео сюжет расскажет, какие изменения в перепланировке допустимы, а какие нет

Что не является перепланировкой?

Чтобы помочь неподготовленному человеку понять, что не является перепланировкой квартиры, подготовлен следующий список.

Получение согласования не требуется для следующего типа перепланировок:

— Косметический ремонт любой сложности. Отделка стен, потолков, полов и наружных элементов.

— Сборка и разборка встроенной мебели. При разборке учитывается отсутствие образования новых помещений в квартире. Если помещение новое, необходимо согласовать перестановку с соответствующими службами.

— Установка новых дверей, в том числе крутящихся и сам раздвижных. Также можно устанавливать дополнительные витрины. Исключение составляют случаи, во время которых изменились общие внешние габариты.

— Монтаж антенны, москитных сеток и кондиционеров.

Теплотехнический расчет

В случае расширения проема межу внешним помещением (лоджией или балконом) и отапливаемым пространством квартиры важно, чтобы потери тепла не увеличились. Для сохранения начальных характеристик применяют энергосберегающие стеклопакеты, а эффективность принятых конструктивных решений подтверждают с помощью теплотехнического расчета

Для того чтобы в процессе ремонта перенести батарею в квартирах, имеющих отопление, которое является цельной системой многоквартирного дома обязательно нужно, вначале получить разрешение на данный вид работ. Причина таких сложностей в том, что человеческий фактор, это такой показатель, что могут произойти различные последствия.

Поэтому работники ЖЭКов контролируют все перепланировки не только в самих помещениях, но и следят за переносом системы отопления, водоотведения и водоотведения. Причиной этому служит то, что все эти системы работают, как одно целое в многоквартирных домах.

Почему нельзя выносить отопление?

Требования закона однозначны, но все-таки: почему нельзя, даже если очень надо?

Отопление нельзя выносить на балкон, и на то есть веские причины

Во-первых, существует опасность затопления. Зимой, при температуре ниже 0 градусов на балконе, радиатор или водяной пол могут замерзнуть и прорваться. Во многих городах, чтобы получить разрешение, просто утепляют балкон. Однако в Москве даже для утепленных балконов и лоджий запрет сохраняется.

Во-вторых, если вы подключите радиатор или водяной пол к центральной системе отопления, они создадут дополнительную нагрузку. Напор воды в системе ослабнет, а трубы по всему дому станут холоднее. Кому это понравится?

В-третьих, стоимость отопления, когда в доме центральная система, рассчитывается по квадратным метрам. И если вы подключили дополнительный прибор, платить за него будут все жильцы. Пока они не знают, вы в безопасности. А вот если обман обнаружат, они подадут в суд или начнут разбираться без суда – что еще хуже…

В-четвертых, если соберетесь продавать квартиру, вам нужен новый технический план (так теперь называют технический паспорт), который вы закажете в БТИ. Туда входят и границы теплового контура квартиры, которые вы самовольно изменили. Поэтому у вас два выхода: демонтировать все дополнительные элементы обогрева, либо раскрыть свой обман и добиваться узаконивания изменений.

Также на сайте есть статья, как правильно эксплуатировать окна из ПВХ. В ней рассмотрены основные проблемы, которые возникают с окнами, и как их предотвратить.

Какие виды работ по переустройству жилого помещения запрещены?

Мнение, что в стенах своей квартиры собственник вправе делать что угодно – ошибочное. Жилищный кодекс Российской Федерации не только предусматривает обязательное согласование перепланировки, но и вводит в юридическую практику перечень работ, которые быть утвержденными не могут по умолчанию – поскольку приводят к негативным последствиям для граждан.

Внимание! В ЖК РФ речь идет о последствиях перепланировки, это означает, что теоретически одни и те же ремонтные работы на разных объектах могут быть как разрешены, так и запрещены – в зависимости от особенностей конкретной жилой площади.

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания в нем граждан. Не допускаются работы, в ходе которых затрудняется доступ к инженерным конструкциям, отключающим устройствам общего пользования и так далее.
Перепланировка, которая приводит к тому, что переустроенное помещение или прилегающее к нему помещение перестает быть пригодным для проживания.
Перепланировка, затрагивающая помещения, состоящие на балансе штаба по чрезвычайным ситуациям (предусмотрен алгоритм получения специального разрешения).
Строительные работы, в ходе которых несущие конструкции утратят прочность и устойчивость, может возникнуть угроза частичного обрушения дома.
Установка индивидуальных регулирующих/отключающих устройств на общие домовые сети.
Уменьшение диаметра или закрытие домовой вентиляции.
Работы, увеличивающие нагрузку на несущие стены сверх установленной нормы. К таким последствиям могут привести установка специальных полов, тяжеловесного оборудования, возведение дополнительных межкомнатных перегородок в квартире.
Присоединение к площади отдельно взятой квартиры помещений, находящихся на балансе управляющей компании и считающихся общими, например, чердаков, технических этажей.
Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа, а также перенос батарей отопления на лоджии и балконы.
Перепланировка, нарушающая санитарные, гигиенические, строительные, технические, противопожарные и другие действующие нормативы.

В панельном доме

Отдельные ограничения предусмотрены для перепланировки в панельном доме.

Что нельзя делать:

Вырубка ниш в стенах.
Штрабление (прорезанные стен для различных нужд) в швах дома.
Устройство проемов в стенных панелях.

Разборка радиатора

Сначала следует убедиться в отсутствии воды в системе. Лишь после этого снять с крепежных крюков батарею и уложить ее на ровном месте, чтобы снять глухую заглушку или футорку. Радиаторным ключом футорки выкручиваются, но не до конца, образуя зазор между секциями порядка нескольких миллиметров. Отпускать футорки на большее расстояние нежелательно, поскольку резьбу может заклинить.

Процесс разборки чугунного радиатора очень трудоемкий, нужно запастись терпением. Нередко футорки и секции «прикипают» настолько сильно, что не обойтись без паяльной лампы или автогена. Лишь после прогрева места соединения удается сорвать прикипевшую футорку и провернуть ее. Следует иметь в виду, что на секциях, заглушках и секциях направления резьбы разные.

планирование Перепланировки квартиры

Изменения для последующего внесения в технический паспорт делаются по эскизу или проекту. По эскизу возможна разработка проекта для уничтожения несущих перегородок. Исключением считаются перегородки между квартирами. В эскизе можно прописать устройство проемов, заделку существующего дверного проема, установку новых перегородок (при условии, что на перекрытия не увеличится нагрузка) и дополнительного инженерного оборудования.

При составлении и согласовании основательного проекта перепланировки квартиры, в конструкции могут выноситься следующие изменения:

— Устройство проема в несущей стене и межквартирной перегородке.

— Создание проемов в перекрытиях и устройство внутренних лестниц, при объединении двух квартир по вертикали.

— Изменение конструкции полов, установка перегородок, из-за которых увеличивается нагрузка на несущие стены.